Все о тонкостях подписания ДДУ

С 1 апреля 2005 года взаимоотношения застройщика и покупателя строящегося объекта недвижимости, называемого дольщиком, регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а основным механизмом реализации квартир в новостройках стал договор долевого участия.

Необходимо знать, что хоть и единой формы данного документа не существует, т.к. объекты и условия их строительства различаются, однако, есть обязательные пункты, на которые нужно обратить внимание при подписании договора. Они предусмотрены статьей 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. и называются существенными условиями Договора участия в долевом строительстве.

Во-первых, это предмет договора, с точным описанием объекта долевого строительства, во-вторых, срок передачи застройщиком Объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в-третьих, цена договора, срок и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор считается не согласованным по содержанию и незаключенным, несмотря на подписание его сторонами. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном отделе Росреестра.

Считается, что ФЗ 214 все же не гарантирует качество будущей квартиры и даже те ее параметры, которые указываются в ДДУ, например, метраж или планировку, так как застройщик может вносить изменения в проектную документацию. Возникает вопрос: как может действовать дольщик в случае неудовлетворительного качества квартиры? По закону в случае постройки застройщиком Объекта недвижимости с недостатками, гражданин вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае наличия существенных недостатков Объекта долевого строительства или неустранения недостатков застройщиком, гражданин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора участия в долевом строительстве, потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ х 2).

В случае уменьшения метража Объекта недвижимости, разница в цене подлежит возмещению гражданину только после заключения Дополнительного соглашения с застройщиком, если условие о возмещении отсутствует в Договоре участия в долевом строительстве.

Следует отметить, что изменение цены Договора участия в долевом строительстве возможно после его заключения, если договором предусмотрена такая возможность.

Еще один насущный вопрос, волнующий многих дольщиков, может ли ФЗ 214 защитить от долгостроя? Допустим, дом построен, но застройщик тянет с оформлением акта передачи объекта, либо возникла проблема с подведением коммуникаций.

В силу статей 6, 8 Закона застройщик обязан передать гражданину по передаточному акту Объект долевого строительства в срок, указанный в Договоре участия в долевом строительстве, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Ответственность за нарушение сроков передачи Объекта долевого строительства перед гражданином несет только застройщик.

В случае нарушения сроков передачи гражданин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов на денежные средства (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ х 2).