Кто покупает таунхаусы и почему

Основная часть сделок по таунхаусам совершается до 5 миллионов рублей — к такому выводу пришли эксперты и игроки загородного рынка, собравшиеся 27 февраля на пресс-конференции «Таунхаусы: тенденции рынка» в загородном поселке таунхаусов «Белый город». Они обсудили основные тренды рынка малоэтажной застройки и выясняли, кто и почему сегодня покупает таунхаусы.

Мероприятие собрало всех интересующихся загородным рынком недвижимости, журналисты смогли не только задать все интересующие их вопросы, но и посетить стройку, увидев, как и из чего строятся таунхаусы, пощупать «начинку» домов, оценить планировки и удобство генплана.

По словам Дмитрия Деева, генерального директора ООО «Сабидом-групп», большинство покупателей выбирают таунхаус или дуплекс для постоянного проживания, и поэтому транспортная доступность, фактор удаленности от столицы становятся ключевыми факторами при выборе объекта недвижимости.

— Более половины покупателей таунхаусов — это люди 30-40 лет, — пояснил Дмитрий Деев. — Это жилье доступно представителям среднего класса, ежемесячный доход которых в среднем составляет около 70000 рублей. Большая часть людей, приобретающая таунхаусы в ближайшем Подмосковье — это москвичи, уже имеющие какую-то недвижимость в столице, но мечтающие перебраться в пригород в малоэтажное жилье. Доля покупателей из регионов — около 15 процентов.

Дмитрий Деев также рассказала о важнейших критериях, на которые опираются люди при выборе таунхауса. Во-первых, это ликвидность направления. На сегодняшний день лидерами по количеству поселков таунхаусов являются Новорижское, Калужское и Ленинградское шоссе. Активно развивается направление в сторону Пятницкого шоссе. Стоимость объекта, как правило, зависит от его расположения, удаленности от МКАД и степени готовности дома. Наиболее оптимальным для таунхауса вариантом является удаленность от МКАД на 10-15 км, все, что дальше — уже неудобно для ежедневных поездок в Москву.

— Важнейшим критерием является также наличие инфраструктуры в поселке, сегодня лидеры рынка строят большие поселки с собственными детским садом, школой, магазинами, несколькими спортивными и детскими площадками, кто-то даже закладывает в проект зоопарк в ближайшем лесу и прочие приятные атрибуты городской жизни, — поясняет Дмитрий. — Внешняя инфраструктура, развитость района в целом — тоже немаловажный вопрос. Очень важно также обращать внимание на наличие управляющей компании в поселке, сервисных служб. Неплохой практикой является создание управляющей компании от застройщика.

Архитектурное и дизайнерское решение таунхаусов нового поколения, безусловно, также имеет важное значение. Об этом рассказал архитектор Григорий Коваль. По словам спикера, «новый урбанизм» — это совершенно иное качество жизни, подразумевающее возрождение небольшого компактного «пешеходного» города. «Средовая» архитектура, когда упор в первую очередь делается на создание комфортной и удобной для жизни человека среды, соразмерной архитектуры, инфраструктуры в шаговой доступности — это новое веяние в современной российской архитектуры, которое как раз-таки и воплотилось в идее создания благоустроенных поселков таунхаусов.

— Прямые длинные улицы, как это делается в большинстве случаев, смотрятся неуютно, проектируя поселки таунхаусов, мы стараемся сделать так, чтобы у человека было ощущение собственного двора, чтобы улицы поворачивали нелинейно и везде по-разному, дома стояли непараллельно друг другу. Это создает эффект «старого» города, который развивался естественным образом, — рассказывает Григорий Коваль. — Меня часто спрашивают, какой стиль мы брали за основу, проектируя таунхаусы в «Белом городе». Честно говоря, однозначно ответить сложно. Мы живем в эпоху постмодернизма, когда нет никаких единых правил, канонов, в эпоху стилистической эклектики и смешения всех времен. Сегодня флагманами современной архитектуры стали Голландия, Дания, страны Скандинавии, благодаря им современное жилище перешло на новый уровень. Конечно, мы вдохновляемся их примерами и пытаемся создать что-то новое в России.

Владелец компании «Сабидом» Сергей Калужин рассказал о том, что около 12% сделок по недвижимости в московском регионе осуществляются по продаже или покупке таунхаусов. Жители столицы все чаще обращают свое внимание на относительно недорогое малоэтажное жилье в Москве и Подмосковье за границей МКАД. Причем большая часть продаж приходится на ценовой сектор до 5 миллионов рублей.

— Наибольшее число сделок по таунхаусам и дуплексам совершается в сегменте поселков, находящихся в границах 5-15 км от МКАД, — рассказал Сергей Калужин. — Почти 46 процентов покупателей загородной недвижимости — таунхаусов и дуплексов — предпочитают проекты в зоне 5-15 км от МКАД. И лишь 36,4 процента семей выбирают жилье в большей удаленности от столицы — 15-30 км от МКАД, эксперты объясняют это, прежде всего, более низкой ценой. Варианты же далее 50 км от МКАД рассматривают и вовсе единицы — около 0,3 процента.

Как отметили эксперты, по количеству сделок по малоэтажной жилой недвижимости лидируют Новая Москва и Новорижское шоссе. В целом больше половины поселков таунхаусов приходится на пять направлений: Новорижское, Калужское, Ленинградское, Киевское и Ярославское шоссе. Самым дорогим среди направлений-лидеров по общему количеству поселков таунхаусов оказалось Новорижское шоссе, а самое доступное — Киевское шоссе.

Интересно и то, что Пятницкое шоссе, которое также сейчас активно развивается, было признано центром притяжения инновационных проектов в области жилой недвижимости, социальной и иной инфраструктуры. Это направление всегда было привлекательным как для девелоперов, так и для тех, кто выбирает загородное жилье в непосредственной близости к Москве. По последним подсчетам аналитиков, наибольшее число современных жилых комплексов, в которых есть авторская архитектура, безопасные дворы, дизайн и благоустройство общественных зон, интересная разнообразная инфраструктура, находятся на Пятницком шоссе. Здесь строится более 1,6 млн кв. м инновационного жилья. И проекты компании «Сабидом» — в из числе.

Эксперт по недвижимости Константин Титов также рассказал журналистам о том, почему, на его взгляд, услуга trade-in редка на рынке загородной недвижимости.

— Компания «Сабидом» — одна из немногих, кто предлагает trade-in в отношении объектов загородной недвижимости, — рассказал Константин Титов. — Причем особенность этой схемы непосредственно в нашей компании — помощь в реализации существующего объекта недвижимости осуществляется без комиссии. Занимает процедура — один-два месяца, на это время «Сабидом» предоставляет клиенту возможность забронировать понравившийся таунхаус и зафиксировать существующую цену на него.

Сегодня взаимозачет практикуют не более 4% застройщиков, хотя им интересуются до 40% потенциальных клиентов. Сделки же с использованием механизма trade-in, по мнению большинства экспертов рынка, встречаются еще реже.

Во-первых, виновата трудоемкость подобных сделок (застройщикам и риелторам в плюс ко всему нужно искать покупателей зачетной недвижимости и оформлять продажу) и зачастую их невысокая маржинальность. Во-вторых, предлагать подобные услуги могут себе позволить лишь довольно крупные фирмы, где бизнес-процессы и механизмы проведения сделок отработаны очень четко. По сути это должны быть компании, которые занимаются всеми сегментами недвижимости, городской и загородной, как на первичном, так и на вторичном рынке.

К примеру, trade-in и взаимозачет возможны, если у девелопера есть агентство недвижимости, которое в состоянии быстро и грамотно реализовать жилье, либо он обладает мощной инфраструктурой и аффилирован в риелторской компании. А риелторы, практикующие рассматриваемые схемы, в свою очередь должны быть аккредитованы у ряда девелоперов и застройщиков. Но подобных организаций на рынке немного.

А в сегменте высокобюджетной недвижимости к этим проблемам добавляются еще и специфические: оценить элитные объекты очень сложно, особенно «под ключ», с ремонтом и с мебелью. Чаще всего, собственники жилья переоценивают свои квартиры, и договориться с застройщиком не получается.